Aste immobiliari: Come selezionare l’immobile

Aste immobiliari: Come selezionare l’immobile stando attento alle problematiche esistenti ed utilizzando strategie astute come faceva Giulio Cesare che trasformava in punti di forza le debolezze degli avversari
Aste Immobiliari: Come Selezionare l'immobile

Perchè Giulio Cesare è stato un grande Stratega?

Come puoi tu nell’approccio delle aste immobiliari essere uno stratega come lui?

Giulio Cesare una volta identificato il suo obiettivo (che poteva essere la conquista di un territorio o la sconfitta dei suoi nemici giurati), adottava delle strategie in base alle situazioni che si erano create sul campo di battaglia.

 

La sua grande intelligenza di conquistatore, consisteva nel fatto di sapersi adattare alle situazioni che si verificavano sul campo di battaglia trasformandole in punti di forza .

 

Come lui, anche tu devi saper selezionare in modo strategico quegli immobili battuti all’asta che abbiano un indice di pericolosità basso o quasi inesistente e “scaraventarti” su.

 

PERCHE’ IL PIU’ GRANDE STRATEGA

Una delle battaglie più famose di Giulio Cesare fu quella contro i Galli, in Francia, nella città di Alesia.

La difficoltà principale fu che Vercingetorige (capo dei Galli), raccolse il suo esercito all’interno di Alesia, la quale si trova in cima ad una collina ed è circondata da 3 fiumi. L’unico attacco che poteva essere fatto dall’esercito Romano, era quello frontale molto pericoloso.

Da grande stratega, Cesare fece costruire delle fortificazioni ed una fossa profonda 6 metri attorno ad Alesia e adottò una strategia passiva, cioè aspettò che il tempo facesse finire tutti i viveri e le scorte Galliche costringendoli alla resa.Fortificazioni alesia png

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Assedio dei Romani alla Citta’ di Alesia

Cesare fece centro. 

Vercingetorige terminate le scorte, ordinò prima ai bambini e alle donne di abbandonare la città e successivamente partì con il suo esercito in un attacco disperato nel tentativo di liberarsi da questa trappola.

Il risultato fu che i Galli vennero sconfitti da questo piano perfetto che solo un grande stratega come Cesare poteva elaborare.

Piaciuta la Storia? Se vuoi approfondire questa battaglia puoi andare a leggerla quì.

 

Aste immobiliari: Come selezionare l’immobile

L’obiettivo è unico: Puntare ad acquistare all’asta giudiziaria ad un prezzo ottimale, un immobile che non abbia problematiche particolari oppure che ne abbia ma che non siano preoccupanti.

Nello scorso articolo ti ho parlato di tutto quello che devi fare per definire la tua situazione personale che puoi leggere quì:  ABC del comprare casa: le Strategie di acquisto alle aste, e garantirti una partecipazione all’asta tranquilla.

 

COMPORTAMENTO STANDARD

Una volta che hai deciso di fare il passo di acquistare tramite asta immobiliare, vai a visionare quei siti che si occupano di questo. Fai una scrematura nella videata della ricerca inserendo la tipologia, il tribunale di riferimento e inserisci i paletti del prezzo minimo e massimo, e via con l’approfondimento.

Se la zona dell’immobile da acquistare non è particolarmente importante per te, la tua attenzione è rivolta alla tipologia e al prezzo.

Individuato l’immobile che potrebbe fare al caso tuo, guardi la planimetria per renderti conto se il connubio dimensione/prezzo è giusto per le tue esigenze e se ne individui uno in particolare, passi alla visione delle foto.

Le foto hanno il compito di darti un idea generale dell’immobile nella disposizione, nella grandezza dei vari ambienti, nella luminosità e salubrità di essi e soprattutto nelle condizioni interne, le quali ci preme che siano ottimali per risvegliare completamente il nostro interesse.

La tua analisi economica personale l’hai già fatta in precedenza quindi adesso se l’immobile che hai trovato ti sembra quello giusto, sei focalizzato su di esso.

Soddisfatte le tue curiosità visive, sicuramente passi alla visione della relazione di stima del CTU (consulente tecnico d’ufficio) del tribunale, leggendone il contenuto. Può darsi sin da subito che quello che vedi e leggi nella relazione, ti convinca ad approfondire e passi alla visione dell’ordinanza del giudice dell’esecuzione e all’avviso di vendita.

Aste immobiliari: Come selezionare l'immobile
Annuncio tipo del sito aste giudiziarie.it

Partendo dal presupposto che non sei un esperto del settore, focalizzi la tua attenzione verso la procedura di partecipazione all’asta cercando di carpire il significato di asta con incanto o senza incanto e presentazione della domanda.

Dando per scontato che il sopralluogo con il custode giudiziario ti soddisfi, l’ultima cosa che ti è rimasta da fare, è presentare la domanda di partecipazione all’asta.

RIFLETTI

Prima di farti prendere dalla foga devi analizzare l’ordinanza e la documentazione.

Perchè se sei l’unico a partecipare all’asta, l’aggiudicazione diviene automatica.

Dietro un prezzo vantaggioso (soprattutto alle prime aste) si nascondono delle problematiche tali da spingere il perito del tribunale ad abbassare volutamente la valutazione.

 

Il motivo di tale comportamento sta nel fatto che le problematiche dell’immobile sono “zavorre” che si accollerà l’aggiudicatario.

Prima di depositare la domanda con l’acconto del 10%, se ti viene qualche dubbio, approfondisci perchè dopo ritirarsi son dolori.

 

POSSIBILI RISCHI

Supponiamo che tu abbia deciso di rivolgerti ad una persona competente per far analizzare la documentazione della procedura esecutiva alla quale stai per partecipare.

Allora potrebbe venir fuori alcune delle seguenti situazioni:

  • Provenienza nel ventennio da una donazione;
  • Assegnazione immobile al coniuge del debitore esecutato tramite il giudice (non quello dell’esecuzione) e in presenza di figli minori;
  • Richiesta di revoca della Compravendita (nonostante la procedura esecutiva) da parte di un terzo soggetto;
  • Abusivismo;
  • Usufrutto o abitazione;
  • Fondo patrimoniale familiari;
  • Sequestri penali e giudiziari;
  • Atti di destinazioni di cui all’art. 2645 ter del c.c (trascrizione di atti destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela riferibili a persone con disabilità, a pubbliche amministrazioni, o ad altri enti o persone fisiche);
  • Trascrizione di compromessi.
  • Eccetera…

Bene… possiamo dirlo… mi sa che hai compiuto una stupidata.

 

CONSEGUENZE DEI RISCHI

Se l’immobile rientrasse in una delle situazioni di pericolo appena menzionate, avrai le seguenti difficoltà:

  • DONAZIONE: se non sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione nei pubblici registri, un familiare escluso dall’eredità di quell’immobile che hai acquistato o stai per farlo, può utilizzare l’art. 563 del codice civile. Questo mossa permette al diseredato di riprendersi l’immobile anche se lo hai acquistato da tempo;
  • ABUSIVISMO: L’aggiudicatario dovrà far fronte ad ingenti costi per regolarizzare l’immobile;
  • IN PRESENZA DI USUFRUTTO: Acquisti solo la “nuda proprietà” mentre i “frutti” rimangono in capo ad una terza persona;
  • REVOCA DELLA COMPRAVENDITA: Una richiesta antecedente all’aggiudicazione è che continua ad avere valenza anche dopo. Questo significa la potenziale perdita di tempo ma soprattutto di soldi investiti in un investimento ritenuto sicuro ed intoccabile;
  • CASA CONIUGALE E MINORI: In questo caso il giudice (non quello dell’asta) decide che l’immobile rientri nelle disponibilità del coniuge separato assieme ai figli minori (solitamente a favore della donna) è liberabile solo alla maggiore età di essi o addirittura all’autonomia reddituale.

Questi sono solo degli esempi nei quali si potrebbe incorrere, la casistica è ampia.

 

COMPITO DEL PERITO DEL TRIBUNALE

L’ordinanza del giudice è importante ma come avrai ben capito la relazione di stima del perito del tribunale diviene fondamentale perchè ti permette di:

Immobile e confini

Identificare l’immobile, i confini e le pertinenze. Quindi Comune, Città, Via, Foglio, Particella, Subalterno, Categoria, Vani catastali, Piano e Rendita;

Titolarità del bene

Individuare delle corrispondenze tra l’immobile pignorato e la titolarità del bene in capo al debitore soprattutto con l’utilizzo delle visure ventennali;

Valutazioni di mercato

Conoscere la posizione geografica e logistica, i servizi offerti, la valutazione di mercato con l’analisi del compravenduto (tramite agenzie immobiliari);

Caratteristiche costruttive

Le caratteristiche costruttive del fabbricato, del condominio come  ad esempio solai, pareti condominiali, atri, giardini condominiali ecc.;

Composizione interna

La composizione interna e la distribuzione degli spazi (con calcolo esatto della grandezza degli ambienti e l’attribuzione di coefficienti tecnici), materiali usati, stato di conservazione generale e lo stato degli impianti;

Documentazione Urbanistica

Venire a conoscenza di concessioni edilizie, varianti, agibilità, condoni, conformità catastali ed eventuali costi di sanatorie, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura (possibilità di aumento della volumetria della costruzione);

Possesso dell'immobile

Lo stato di possesso dell’immobile con l’indicazione dell’occupante, se terza persona o il debitore, ed eventuale esistenza di contratti di locazione registrati;

Arretrati condominiali

Sapere di arretrati condominiali sia di natura ordinaria che straordinaria e cause condominiali;

Domande giudiziali

Essere a conoscenza di domande giudiziali in corso (azioni legali intraprese da un soggetto nei confronti dell’esecutato);

Ipoteche e pignoramenti

Riscontrare il numero delle ipoteche e dei pignoramenti;

Limitazioni d'uso

Limitazioni d’uso dell’immobile (oneri reali, obbligazioni, servitù, uso, usufrutto, abitazione, provvedimenti di assegnazione di casa al coniuge);

 

Il consulente tecnico d’ufficio è una figura di garanzia per il giudice dell’esecuzione (e non solo), il quale gli affida il compito di valutare l’immobile a 360° con il fine di rilevarne una base  d’asta di partenza.

 

CONCLUSIONI

  • Adesso te la sentiresti di provvedere da te?
  • Sicuro di non voler essere affiancato da un professionista?
  • Non credi sia meglio avere affianco un agente immobiliare che abbia competenze del mercato, delle procedure e delle insidie giuridiche?

Quello che tu stai cercando è un agente immobiliare che:

  • Ricerca all’asta al posto tuo conoscendo le tue esigenze;
  • Legga la relazione di stima e l’ordinanza del giudice;
  • Ravvisi quei ed altri pericoli prima menzionati;
  • Ti faccia partecipare ad un’asta che ti faccia dormire sogni tranquilli anche dopo l’aggiudicazione.

Tu hai bisogno di un agente immobiliare che utilizzi come sistema di lavoro il:

metododellacquirente

In questo modo non rischierai più:

  • Di perdere tempo seguendo immobili “pericolosi”;
  • Di perdere soldi partecipando ad aste con immobili ad alto indice di rischio;
  • Di essere solo sia nella presentazione della domanda che nella partecipazione all’asta.

Non sarò Giulio Cesare ma nella strategia di selezione credo di sapermi muovere…

Tutto chiaro? Se vuoi sono a tua disposizione per un consulto e perchè no, trovarti una casa.

Puoi inviarmi una richiesta di informazioni tramite —-> questo modulo <—-. Se poi vorrai commentare questo articolo dicendomi cosa ne pensi e che perplessità hai, sarò ben felice di risponderti quanto prima…

Ciao  Domenico Alessandrino

Domenico Alessandrino

Per qualsiasi informazione inerente agli immobili o per una consulenza gratuita del sistema di acquisto "metodo dell'acquirente" o Buyer's method, non esitare a contattarmi

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