ABC del comprare casa: le Strategie di acquisto alle aste

ABC del comprare casa: le Strategie di acquisto alle aste
ABC del comprare casa: Le strategie di acquisto alle aste – Pianificare le aste nei dettagli così come faceva Giulio Cesare ai tempi dell’antica Roma che dichiarava guerra dopo aver studiato bene il piano di intervento –
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Sono passati tanti anni da quando hai terminato gli studi, soprattutto quelli sull’impero Romano e Giulio Cesare; Quello che è  rimasto dei tuoi ricordi, è la magnificenza di questo uomo che si è guadagnato l’appellativo del “più grande stratega” che la storia recente conosca (ultimi 2000 anni).

 

Giulio Cesare prima di dichiarare guerra, studiava a tavolino le strategie più efficaci uscendone sempre vincitore. Anche tu prima di partire per “questa avventura” devi fare una analisi delle tue esigenze e situazioni personali con l’intento di approcciare le aste immobiliari nel miglior modo possibile.

ABC del comprare casa: le Strategie di acquisto alle aste

 

Lo so che lo pensi : «Domenico “non ti fare grande“!!!».

In verità è come pensi tu. Ho dovuto riesumare un pò di Storia di costui, prima di lanciarmi in questo paragone che per certi versi a delle corrispondenze con la nostra epoca, dove prima di fare una qualsiasi cosa, se vuoi uscirne vincitore, devi pianificare.

Diverse sono le gesta e le battaglie condotte da Giulio Cesare riportate nelle sue opere letterarie; Tra le più importanti e conosciute il “De bello Gallico e De Bello Civili”

Nella stesura del commentario del “De bello Gallico” (memorie private autobiografiche a metà tra la raccolta dei materiali e la vera narrazione storica composta da 7 libri, uno per ogni anno di guerra)  si sottolinea l’aspetto militare e strategico dei fatti e di come Giulio Cesare affronti le battaglie nella Gallia (attuale Francia) con una pianificazione  che non conosceva precedenti nella Storia dell’umanità.

Ma quello che a te interessa è il “come” viene impostata una strategia, il tuo “come”. Pianificare l’avventura all’asta giudiziaria partendo da una attenta valutazione, prima della tua situazione personale e dopo dell’immobile che vorrai aggiudicarti.

Nell’articolo precedente ti invogliavo a partecipare alle aste perché sembrano un mondo tutto rosa e fiori, ricordi l’articolo di Rocky Balboa?

Bene, ritiro tutto quello che ho detto. – Non fraintendermi… le aste sono “un universo” che ti può dare delle soddisfazioni, però sappi che il “fai da te” è pericoloso, perché puoi cercare tutto quello che vuoi ma devi avere idea delle dinamiche che vi ruotano attorno per evitare di fare buchi nell’acqua.  Mi spiego meglio…

Come detto in precedenza, le due analisi da fare sono:

  • la situazione personale;
  • la situazione dell’immobile.

In questo articolo prenderemo in esame la tua situazione personale.

 

SITUAZIONE PERSONALE

L’analisi della situazione personale passa per 4 punti fondamentali è sono:

  • Liquidità;
  • Mutuo;
  • Tempistica;
  • Esigenza Immobile.

 

LIQUIDITA’
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La liquidità è lo snodo fondamentale al pari del mutuo e a volte, anche di più; In essa devi preventivare 3 elementi:

  1. Differenza prezzo immobile (20% );
  2. Ristrutturazione Immobile;
  3. Spese di Acquisto:
    • Imposte statali;
    • Onorario del delegato all’asta;
    • Atto di mutuo;
    • Spese di cancelleria e della procedura;
    • Oneri per sanatorie urbanistiche.

 

MUTUO

L’importo di mutuo che andrai a contrarre per l’immobile è 80% del valore di aggiudicazione.

I parametri fondamentali per avere il mutuo sono:

  • Redditi esistenti;
  • Importo dichiarazione dei redditi annua;
  • Tipologia di lavoro (determinato / indeterminato o Part time / Full time);
  • Età del o dei mutuatari;
  • Finanziamenti o cessione del quinto in corso;
  • Assenza di segnalazioni alla centrale rischi (finanziamenti);
  • Presenza di garanti o meno;
  • Rata di Mutuo Ideale;
  • Rata di Mutuo Massimale.

 

TEMPISTICA

E’ importante capire quando avrai la possibilità di entrare in possesso dell’immobile e la quantità di lavori da eseguire all’interno, potrebbero servire diversi mesi prima che tu riesca ad entrarci.

Se ci sono terze persone oppure debitori con particolari problemi o situazioni familiari, l’asta per l’acquisto di una prima casa è sconsigliabile.

 

ESIGENZA IMMOBILE

In questa categoria rientrano:

  • Zona;
  • Base d’asta;
  • Tipologia (appartamento / villa / indipendente / etc…);
  • Metratura e numero di Vani;
  • Condizioni Interne / ristrutturazione.

www.stockmonkeys.com / Chris Potter
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PROBLEMI E RISCHI CONNESSI AI 4 PUNTI

 

LIQUIDITA’

Potrebbe non servirti avere una consistente liquidità ma questo dipende dall’immobile battuto.

Quello che è importante è che una buona disponibilità, ti permette di affrontare delle aste anche con situazioni urbanistiche ingarbugliate. Ad esempio, quelle con trascrizione di diversi pignoramenti oppure con abusi edilizi da sanare.

In prima battuta, la liquidità è necessaria per il saldo del 20% del valore di aggiudicazione dell’immobile dopo per coprire spese di acquisto e della procedura esecutiva quali:

  • Imposta di registro, ipotecaria e catastale (€ 200 cadauno prima casa);
  • Oneri per sanatorie urbanistiche;
  • Oneri per liberare l’immobile;
  • Oneri condominiali regressi non pagati fino a 2 anni;
  • Oneri per atto di mutuo;
  • Onorario del professionista delegato stabilito dal giudice dell’esecuzione.

E per la ristrutturazione? Almeno un minimo di € 10.000 devi mettere in preventivo perchè anche una casa ottimamente ristrutturata potrebbe aver bisogno di interventi di personalizzazione.

 

MUTUO

Il Mutuo può essere erogato per un importo massimo pari all’80% del valore di aggiudicazione. La disamina delle caratteristiche reddituali e quant’altro richiamate prima, sono essenziali, ma è importantissimo capire qual’è la rata massima di mutuo che puoi sostenere e quindi quanto capitale (massimo) ti può erogare la banca.

Non dimenticare che stai partecipando ad una procedura esecutiva che può portare ad un’asta con rilanci sul costo dell’immobile, e conoscere prima, qual’è l’esposizione economica massima della rata di mutuo sul quale fare affidamento ti giova tanto e ti permette di fare rilanci conoscendo il tuo limite massimo a salire.

Ciambella mutuo
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Se salti questo passaggio, rischi di non avere il mutuo  ed essere dichiarato “decaduto” dal giudice perdendo la cauzione più altri soldi; Ogni passaggio deve essere ponderato.

 

TEMPISTICA

In quanto tempo ti serve l’immobile? – Già questa è la prima domanda che dovresti farti. Un immobile occupato dal debitore o da un terza persona, richiede un pò di tempo prima che tu possa entrarne in possesso; Se poi sei in fitto e cominci a pagare il mutuo  sono dolori.

In presenza di un contratto di locazione sottoscritto prima del pignoramento, esso mantiene la sua efficacia anche dopo l’aggiudicazione ragion per cui sei costretto ad aspettarne la scadenza naturale.

 

ESIGENZE IMMOBILE

Assodati i 3 punti descritti, adesso puoi cercarti l’immobile battuto all’asta. Dovresti mettere insieme una serie di parametri “a tua misura” per parteciparvi.

Le tue certezze (conoscendo l’esigenze familiari) sono la metratura e il numero di vani o se desideri un appartamento, una casa indipendente oppure una villa (anche se non puoi fare troppo lo schizzinoso,  mica si trova di tutto e nello stesso momento all’asta).

E per La Zona? – Visto che te lo sei già dato un budget, sai che non puoi acquistare da per tutto se non sei veramente benestante; E’ vero che gli affari si possono fare ma per i sogni potrebbe servirti il genio della lampada e non bastarti.

In ultima analisi, la situazione interna dell’immobile e se ha bisogno di essere ristrutturato o da ristrutturare.

 

SOLUZIONI

Ora l’identikit dell’immobile  sei pronto a farlo, ma nella realtà non è semplice far coincidere tutte queste variabili.

Questi punti di cui ti ho parlato, sono delle linee guida per il tuo acquisto, l’ ho fatto per darti riferimenti precisi affinchè tu possa agire con le idee chiare quando deciderai di addentrarti nell’ Universo delle aste immobiliari.

L’ideale però, sarebbe quello di farsi seguire da un agente immobiliare professionista disponibile a seguire una metodologia di lavoro e delle azioni quali:

  • Analizzare la gestione della liquidità inglobando il 20% del valore dell’immobile aggiudicato;
  • Informarsi su tutti i costi della procedura quali onorario del delegato;
  • Valutare la convenienza degli immobili che necessitano di sanatorie urbanistiche oppure se sono da ristrutturare o meno;
  • Aiutarti a definire la rata di mutuo ideale e quella massima, in caso di asta a rialzo;
  • Evitare immobili con inquilini all’interno che potrebbero risultare pericolosi per il rilascio dello stesso;
  • Restringere il campo di ricerca solo a quegli immobili che hanno le caratteristiche menzionate nell’esigenza immobile.

Insomma, un’agente immobiliare che invece di dedicarsi alla vendita delle case che dispone nel proprio portafoglio, si impegni solo al tuo acquisto adottando un nuovo sistema lavorativo: Il metodo dell’Acquirente.

 

CON ESSO EVITERAI DI:
  • Perdere la caparra per una sbagliata valutazione della rata di mutuo e della gestione della liquidità;
  • Non conoscere tutti i costi accessori di una procedura esecutiva che siano palesi o nascosti;
  • Aggiudicarti immobili con inquilini che non usciranno neanche se glielo chiedesse il papa;
  • Partecipare ad aste inutili e dannose, valutate in modo errato per scarsa conoscenza degli elementi fondamentali.

Io come immobiliare

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utilizzo il metodo dell’acquirente come metodologia di lavoro.

metodo dell’acquirente

 

Se pensi di aver bisogno del mio aiuto sono a tua disposizione. Puoi contattarmi tramite il modulo sottostante.

Nel caso tu voglia chiedermi delle informazioni puoi commentarle quì, cercherò di risponderti quanto prima e ricordati che o con me o senza di me, la strategia e la pianificazione vanno messe al primo posto se vuoi essere un vincente, Giulio Cesare docet.

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Ciao ti saluto alla prossima…  Domenico Alessandrino

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Domenico Alessandrino

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